二手房怎么定价：挂牌价、成交价与评估价的三套算法

二手房怎么定价：挂牌价、成交价与评估价的三套算法

卖房第一步不是挂牌，是定价。定价失误的代价很直接：挂高了三个月没人看，挂低了少卖几万。三个价格体系要分开用。

挂牌价：留出让价空间

挂牌价通常在目标成交价上浮 3%-5%，留出议价余地。上浮过多会导致带看量下降，反而拉长周期。观察同小区在售房源的数量与挂牌时长，可以判断竞争强度。

成交价：用近 6 个月样本

取同小区、同面积段、同楼层区间的 6-10 套成交，逐套按楼层、朝向、装修、车位做加减修正。修正后的中位数，比“邻居卖了多少钱”更可靠。

评估价：影响贷款额度

银行评估价通常参考成交价与市场样本，可能低于成交价。若评估价偏低，买方贷款额度下降，需要补足首付，交易容易在贷款环节卡住。定价前先做一次评估预判，能减少这类摩擦。

把三个价格写在纸上对比，业主往往会发现：真正决定成交的不是挂牌数字，而是同小区同类房源的可比性。